Chiến Lược “Gom F1 – Bán F3” trong đầu tư BĐS thấp tầng: Hiệu quả hay rủi ro?

Chiến Lược “Gom F1 – Bán F3” trong đầu tư BĐS thấp tầng: Hiệu quả hay rủi ro?

Trong giới đầu tư bất động sản, cụm từ “gom F1 – bán F3” không còn xa lạ với những nhà đầu tư dày dạn. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư mới – đặc biệt trong phân khúc bất động sản dự án thấp tầng như nhà phố, liền kề, biệt thự – liệu đây có phải là chiến lược sinh lời khôn ngoan hay cái bẫy tài chính tiềm ẩn rủi ro?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể bản chất chiến lược này, giúp anh/chị có cái nhìn rõ ràng trước khi quyết định “xuống tiền”.

Chiến lược “Gom F1 – Bán F3” là gì?

Hiểu đơn giản, đây là chiến lược mua sản phẩm ngay từ đợt mở bán đầu tiên (F1) với mức giá và ưu đãi tốt nhất, sau đó bán lại ở giai đoạn mở bán thứ 3 (F3) khi giá sản phẩm đã được điều chỉnh tăng theo tiến độ hoàn thiện và nhu cầu thị trường.

Lý do chiến lược này được ưa chuộng:

• Giá giai đoạn F1 thấp nhất thị trường do chủ đầu tư muốn tạo “sóng”.

• Chiết khấu cao hoặc ưu đãi thanh toán linh hoạt.

• Tâm lý thị trường F3 thường tích cực, dễ “sang tay” với biên lợi nhuận tốt khi dự án đã hình thành hạ tầng rõ rệt.

Ví dụ thực tế:

Một nhà đầu tư mua căn liền kề tại giai đoạn F1 với giá 6,2 tỷ đồng (đã chiết khấu). Sau 12 tháng, dự án mở bán giai đoạn F3 với mức giá trung bình 7,3 – 7,5 tỷ cho căn tương đương.

Giá sang nhượng trên thị trường thứ cấp: 7,1 tỷ, mang lại lợi nhuận ~800–900 triệu đồng (chưa tính phí sang tên & thuế).

Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có còn cao hơn.

Tại sao chiến lược “gom F1 – bán F3” đặc biệt phù hợp với BĐS thấp tầng?

• Giá tăng theo tiến độ hạ tầng: Dự án thấp tầng thường có tốc độ xây dựng nhanh, dễ hình dung thành phẩm → tăng giá khi hình thành khu dân cư.

• Nguồn cung khan hiếm: Nhà phố, biệt thự trong khu đô thị thường giới hạn số lượng → dễ tạo độ “hot” ở F3.

• Thanh khoản ổn định nếu chọn đúng vị trí: Đặc biệt là các căn mặt tiền, gần công viên, gần tiện ích trung tâm.

Nhưng không phải ai cũng “lướt sóng” thành công – Những rủi ro tiềm ẩn

1. “Sóng” không nổi hoặc thị trường điều chỉnh

Nếu thị trường trầm lắng, giai đoạn F3 không tạo được lực mua lớn → khó bán lại đúng kỳ vọng.

2. Dự án bị trì hoãn hoặc pháp lý chưa rõ

Đầu tư giai đoạn đầu mà pháp lý không minh bạch, hoặc tiến độ chậm sẽ khiến giá trị sản phẩm đi ngang hoặc giảm.

3. Chọn sai loại sản phẩm

Không phải căn nào mua ở F1 cũng dễ bán lại. Nếu chọn căn “kém view”, không thuận tiện vị trí, khả năng thanh khoản thấp.

Kinh nghiệm vàng khi áp dụng chiến lược “Gom F1 – Bán F3”

✅ Chỉ chọn dự án pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín

Ưu tiên các CĐT có thương hiệu, nhiều dự án đã hoàn thành, đảm bảo đúng tiến độ & chất lượng bàn giao.

✅ Chọn sản phẩm đẹp – dễ sang nhượng

Ví dụ: căn góc, mặt tiền rộng, gần tiện ích nội khu, đối diện công viên, bám trục chính, gần cổng vào…

✅ Theo dõi sát thị trường và kịp thời “ra hàng”

Không chờ “đỉnh cao tuyệt đối”. Hãy có mức kỳ vọng lợi nhuận hợp lý (10–15%) và sẵn sàng ra hàng khi đạt mốc đó.

✅ Tận dụng đòn bẩy tài chính một cách an toàn

Nếu vay vốn, hãy tính toán để vẫn xoay sở được lãi gốc dù chưa kịp sang nhượng trong 6–12 tháng.

Kết luận: Đầu tư là cuộc chơi chiến lược, không phải trò may rủi

“Gom F1 – Bán F3” là chiến lược cực kỳ tiềm năng trong đầu tư bất động sản dự án thấp tầng. Tuy nhiên, để thành công, anh/chị cần có sự tỉnh táo, phân tích và linh hoạt, tránh đầu tư theo đám đông hoặc kỳ vọng phi thực tế.

Một quyết định đúng thời điểm – đúng sản phẩm – đúng chiến lược sẽ mang lại lợi nhuận đáng mơ ước.